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マンション・マネジメント・リースを利用された管理組合法人様へ感想をお聞きしました!

1.マンション・マネジメント・リースの利用について

-お住まいのマンションおよび管理組合法人について教えてください。

このマンションは、東京都K区にある総戸数約200戸の分譲マンションです。
竣工当時からお住まいの方も含め、皆さん20年、30年と長期で住まわれている方が多いですね。

管理組合法人の理事は、監事を含め12名で構成され、任期は2年です。半数ずつの交代で、さまざまな案件を継続的に検討、推進できるよう工夫しています。

-三菱UFJリースのマンション・マネジメント・リースをどのように利用されたのか教えてください。

2011年~2012年にかけて行われた大規模修繕の中で、当初は塗装で予定していた各戸のドアを、三菱UFJリースのマンション・マネジメント・リースを利用して取り換えました。

2.総戸数約200戸の大規模修繕にリースを検討

-今回の大規模修繕について教えてください。

今回の大規模修繕は、2010年に管理組合の総会で承認を取り、2011年から約1年半の工期で実施されました。メインは外壁の補修並びに塗装です。屋上の防水塗装、非常階段の補修と塗装、各戸のバルコニーの手すりの交換なども含まれており、まさに大規模な修繕でした。

各戸のドアは、当初塗装の予定で見積りを取っていました。ドアは40年近く前に取り付けられたもので、かなり重い鉄製でした。マンションそのものが年を重ねるように、居住者も年を重ねますので、ドアの重さそのものも負担になるという声もありました。また、ちょうつがいが劣化して閉まりにくくなったり、実際にきちんと閉まらないというケースも生じていました。

そのため、当初予定していた塗装での対応を見直し、交換することができないか再度検討しました。

-塗装ではなくドア本体を交換する場合、費用もかさみますが、どのように対応しようとお考えでしたか。

修繕積立金で必要な費用すべてを賄うことは十分に可能でしたが、水周りなどの突発的な修繕に備え、修繕積立金はある程度余裕のある状態にしたいと考えました。そのため、初めは「修繕積立金から支払う」か「銀行から融資を受ける」方法を考えました。

-外部からの資金調達の検討は、修繕積立金が不足しているからではなかったのですね。

いろいろな考え方があると思いますが、管理組合としては、修繕積立金をきちんと温存しておこうという方針で一致しました。

-リースを利用できることは、どのようにして知りましたか。

費用については、管理組合で口座を開設している銀行3行に融資の相談をしました。その頃、今回ドアの交換を依頼した㈱LIXILから、リースを利用した導入方法についての案内が来ていることを思い出し、話を聞いてみようと考えました。

-リースの利用について、どんな感想を持たれましたか。

正直なところ、理事の間でも「ドアがリースできるなんて知らなかった」という意見が大半でした。でも、勤務先では自動車や事務機器をリースすることは当たり前です。自分たちの周りをみれば、管理組合で使用している複写機もリースです。ですから、リースという選択肢があることに、改めて気づきました。

3.リースを利用し、最新の防災基準に対応したドアに交換

-リースの利用を決定するまで、どのような検討をされたのでしょうか。

理事会の承認を取り、正式に㈱LIXILよりリースを利用したドア交換の提案と見積りをもらいました。併せて、銀行との融資交渉も進めていきました。

3行の銀行に検討をお願いしましたが、1行からは融資を受けられませんでした。またもう1行との契約には全戸の印鑑が必要であったため、こちらとしても対応ができませんでした。最終的には、残るもう1行からの融資とリースを比較しました。

-今回導入を決められた理由を教えてください。

ドアの交換は、当初は予定していなかった費用でしたので、一度に多額の出費をすることは避けたいと考えました。そのため、初期費用を抑えられ、今回、金利面におけるメリットも得られたリースを選択しました。

また、マンションのリフォーム工事の実績が多い㈱LIXILからの提案だった点も評価しました。今回の提案にはメンテナンスも含まれており、不具合などの対応を個別にしなくても良いという内容は魅力的でした。

リースを利用して最新の防災基準に対応したドアに交換できましたので、地震発生時にドアが開かず閉じ込められてしまうといった心配がなくなりました。このマンションは高齢者も多いので、生活上の不安を解消でき、安心して暮らすことができています。

4.リース終了後、所有権が移転する契約に

-リース会社は比較検討されたのでしょうか。

㈱LIXILから紹介されたのが、三菱UFJリースでした。実際に工事を行う会社と普段から緊密な関係があるリース会社、つまり三菱UFJリースが良いと考えました。また、金利面でもこちらにとって満足できる利率を提示してくれるなど、私たちの立場になってご提案いただきました。

他にも、通常はリース期間が終わるとリース会社に物件を返却する必要があるそうですが、今回はリース終了後に所有権がこちらに移る契約をご提案いただきました。ドアは返却するわけにはいきませんから、所有権がこちらに移るという提案を評価しました。

-住民の皆様の反応はいかがでしょうか。

リースの採否を決めた総会でも、反対はほとんどなく、多くの方に賛成していただきました。

実際にドアを交換した後は、開けやすくなったと好評です。前のドアは鉄製で重く、ノブを回さないと開かないため、両手に買い物袋を下げた状態で開けることはできませんでした。現在のドアは軽く押すだけで開けることができますから、誰にとっても、やさしいドアになったと思います。

5.リースは設備交換における新しい選択肢

-三菱UFJリースのマンション・マネジメント・リースを利用された感想をお聞かせください。

設備交換における新しい選択肢を知ることができて大変良かったと思います。月々のリース料支払はありますが、ドアの交換にかかる一時的な出費を抑えることができましたので、修繕積立金による長期修繕計画に大きな影響もなかったと思います。

ここの住民は高齢化が進み、だんだんと年金暮しの方が増えてきますので、月々の修繕積立金の値上げはできません。そうした中で、次の大規模改修や突発的な修繕に備えていくためにも、リースという選択肢を評価しています。

また、高齢化が進むということは、将来、ここを売却して老人ホームに移る方も出てくると思います。築年数が経ち古くなったマンションだから、老朽化して価値も下がってしまうのではなく、きちんと修繕し、価値を維持していくことがこれからますます重要になってくると思います。幸い今までの理事会の努力もあり、このマンションの価値はさほど下がっていないようですね。

-今後、別の修繕などでリース利用の計画はありますか。

次に交換が必要になるとしたらサッシではないかと思います。実際に修繕を行う際の理事会の判断になりますが、リースは必ず選択肢の一つに挙げられると思います。

-大規模修繕などでリースの利用をお考えの管理組合にアドバイスをお願いします。

お金があるから修繕積立金で払う、ないからリースを使う、ということではなく、有力な一つの選択肢だと思います。

大規模修繕は居住者全員に関係することなので、一筋縄にはいかないこともあると思いますが、理事の皆さんで協力して行うのが良いのではないでしょうか。

S管理組合法人様、本日はお忙しい中、貴重なお話をありがとうございました。
※取材日時 2013年6月

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